Biuro – wynająć, kupić, a może wybudować samemu?.

Część II: Finansowa analiza każdej opcji

W pierwszej części artykułu „Wynająć, kupić, a może wybudować samemu?” skupiliśmy się na zaprezentowaniu pulsów i minusów najmu, budowy budynku biurowego na własny użytek oraz zakupu takiej nieruchomości. Dziś zajmiemy się wstępną analizą kosztową posiadania własnej nieruchomości lub najmu powierzchni biurowej. Na jej potrzeby przyjęliśmy, że analizowana powierzchnia ma 4000 mkw. (dla około 340 pracowników) oraz garaż na 90 samochodów.

Oczywiście koszt poszczególnych opcji jest zależny od wielu elementów, zwłaszcza lokalizacji działki, metrażu budynku oraz materiałów, z jakich zostanie on wykonany. W przypadku posiadania nieruchomości założyliśmy dwa scenariusze – zakup istniejącego budynku lub zakup gruntu i budowa obiektu. Przyjęliśmy również, że właściciel w przypadku obu opcji wejdzie w inwestycję z wkładem własnym w wysokości 35%, a resztę kosztów (zakupu czy budowy) będzie finansował kredytem bankowym. Założyliśmy też, że w przypadku obu scenariuszy zakładających posiadanie, nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 10 lat od zakupu za kwotę równą 90% wartości zakupu. W przypadku wariantu z zakupem gruntu i budową uwzględniono także podwyższone ryzyko inwestycyjne w stopie kapitalizacji.

Biorąc pod uwagę powyższe założenia, okazuje się, że wynajem nieruchomości jest najkosztowniejszą opcją. Niewiele taniej (5-10%) kształtuje się zakup budynku, ponieważ cena nieruchomości jest związana z rynkiem najmu. Najtańszym rozwiązaniem jest zakup gruntu i budowa własnej nieruchomości – może zamknąć się w przedziale 75-85% wartości bieżącej cash flow 10-letniego najmu.

Oczywiście podane wyżej wartości są oparte na czysto teoretycznych założeniach i podane tu wnioski nie mogą być bez szczegółowej analizy przełożone na konkretną sytuację rynkową. Liczba zmiennych w każdej opcji jest tak duża, że podanie twardych liczb byłoby bezzasadne.

Moment ma znaczenie

Analiza kosztowa oraz aspekty omówione w pierwszej części artykułu o tylko niektóre czynniki, które należy wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o najmie lub posiadaniu obiektu biurowego. Do nich dochodzi szereg zależności, które mogą zmieniać się jak w kalejdoskopie.

Faktorem z pewnością jest obecna sytuacja ekonomiczna firmy oraz perspektywa jej stabilności. W zmiennych i niepewnych warunkach firmy preferują najem, jako że nie łatwo im prognozować zatrudnienie, wielkość produkcji czy sytuację na ich rynku usług w długim okresie czasu. Wolą też unikać dużych inwestycji i nie chcą ponosić ryzyka związanego z płynnością nieruchomości.

Ważnym czynnikiem może być także aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Jako że obecnie mamy do czynienia z silnym rynkiem najemcy, właściciele obiektów biurowych są gotowi na duże ustępstwa (np. wykończeniu biura pod klucz), aby przyciągnąć klientów. Z kolei w czasach, kiedy czynsze zwyżkują, a wartość nieruchomości rośnie, bardziej kuszące staje się posiadanie własnego budynku, zwłaszcza jeśli efektem wspomnianych zmian jest wzrost płynności nieruchomości.

Kluczowe mogą być też czynniki, związane z biznesowymi celami przedsiębiorstwa. Budowa oznacza koszty, które ze względów podatkowych mogą w określonej chwili sprawić, że posiadanie nieruchomości stanie się korzystniejsze.

Możliwości wyboru maleją wraz ze wzrostem specyfikacji firmy. Na rynku można spotkać szereg spółek, które ze względu na nietypowe wymogi IT lub oczekiwania dotyczące funkcji budynku, mają ograniczone perspektywy najmu.  W ich przypadku budowa własnego obiektu może być najkorzystniejszym, a wręcz jedynym rozwiązaniem.

Więcej tekstów w kategorii Biura»