Tereny postindustrialne: atrakcyjne, ale trudne.

Dla inwestora i dewelopera poprzemysłowe działki mają wiele atutów, ale przystosowanie ich do nowych funkcji to proces długi i skomplikowany.

Obszary, które na początku XX wieku leżały na obrzeżach miasta – jak przemysłowa Wola w Warszawie – stopniowo zostały otoczone pasami nowszej zabudowy. Z perspektywy współczesnego inwestora wiele z nich ma znakomitą lokalizację i jest świetnie skomunikowana z centrum. Dodatkową zaletą jest uzbrojenie gruntów i znaczna powierzchnia. Co najważniejsze, w Warszawie podaż atrakcyjnych działek jest niewielka. Ten brak w połączeniu z rosnącymi cenami gruntów pod nowe inwestycje wpływa znacząco na wszystkie segmenty rynku nieruchomości. Sprawia też, że inwestorzy coraz bardziej interesują się także działkami trudnymi w zagospodarowaniu. A w przypadku posesji służących dawniej przemysłowi potencjalnych problemów nie brakuje.

Koszt inwestycji

W przypadku terenów postindustrialnych trudno z góry zaplanować budżet – inaczej, niż przy działaniu na terenie dotąd niezabudowanym. Założenia muszą być szacunkowe, a koszt inwestycji można właściwie podsumować dopiero po zakończeniu prac. Bardzo często szczegółowe badania da się przeprowadzić dopiero po wyburzeniu zastanych obiektów, hal czy magazynów. Deweloperzy muszą się liczyć z niespodziankami. Tak jak w przypadku rewitalizacji starych kamienic – ale na znacznie większą skalę.

Przemysłowa Wola: zanieczyszczenie

W zakładach budowanych w XIX czy nawet XX wieku nie przejmowano się wpływem produkcji na środowisko. Podczas II wojny światowej ze zniszczonych magazynów również przedostało się do gruntu wiele szkodliwych substancji. Niektóre z nich, zarówno metale ciężkie jak i związki organiczne wciąż zalegają pod powierzchnią, co budzi obawy potencjalnych użytkowników. Niepotrzebnie. Warto podkreślić, że deweloper który wie o takim skażeniu ma obowiązek usunięcia zanieczyszczeń. Współczesna technologia umożliwia skuteczne przeprowadzenie dekontaminacji. Kilka lat temu na jednej z wolskich działek zbudowano hermetyczny namiot, długi na kilkadziesiąt i wysoki na kilkanaście metrów. Utrzymywano w nim podciśnienie, żeby uwalniające się z wykopów gazy i opary benzenu nie były niebezpieczne ani uciążliwe dla otoczenia. W tym przypadku trzeba było usunąć warstwę ziemi grubości czterech metrów. Choć koszt oczyszczenia działki może się okazać znaczący, to w wielu przypadkach opłacalna inwestycja, tańsza niż np. budowa infrastruktury na nieuzbrojonym terenie.

Infrastruktura: korzyść czy problem?

Trudno wyobrazić sobie śródmiejski biurowiec czy budynek wielorodzinny bez podziemnych garaży. Wykopy na terenach poprzemysłowych odkrywają często przeszkody: instalacje gazowe, wodne i elektryczne, linie przesyłowe, podziemne zbiorniki, czasem także schrony i bunkry. Niektórych z nich nie zaznaczono na żadnym planie. Dotyczy to zarówno najstarszych historycznych urządzeń, jak i współczesnych instalacji wojskowych. Przełożenie elementów takiej sieci wymaga niekiedy wielomiesięcznych uzgodnień.

Czas to pieniądz

Niespodziewane znalezisko to dodatkowe prace, a więc opóźnienie realizacji liczone w miesiącach, a niekiedy latach. Jeszcze bardziej czasochłonne są prace związane z rewitalizacją obiektów zabytkowych. Stary fabryczny budynek może być wizytówką inwestycji, ale zarówno uzgodnienia konserwatorskie, prace projektowe jak i sama budowa są znacznie bardziej żmudne i pracochłonne, niż w przypadku bardziej konwencjonalnych obiektów. Formalności jest więcej, więcej też kosztują niestandardowe materiały. Modernizacja zabytkowego budynku z zasady jest droższa od budowy nowego o takiej samej kubaturze.

Czy wobec tego warto inwestować w tereny i obiekty poprzemysłowe? W każdym przypadku decyzja musi być poprzedzona analizą i szczegółowymi badaniami. Coraz częściej jednak odpowiedź jest pozytywna. W miarę jak ceny gruntów rosną, a ich dostępność maleje, adaptacja kolejnych obiektów stawać się będzie opłacalna.

Podcast Expert Talks o rewitalizacji terenów postindustrialnych>>