Rynek nieruchomości: trendy 2019.

Jakie zmiany czekają rynek nieruchomości w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy?

W ciągu najbliższych lat spodziewać się można nowych źródeł kapitału, m.in. z Australii oraz Kanady. W Polsce działają inwestorzy z Europy Zachodniej, Azji Południowo-Wschodniej, nawet Filipin czy Malezji, a sprzyjająca koniunktura przyciąga kolejnych. Stopa zwrotu jest znacznie wyższa, niż w przypadku rynku południowokoreańskiego czy japońskiego, a ryzyko jest postrzegane jako niewielkie. Podczas gdy w Singapurze stopa zwrotu oscyluje wokół 2%, w przypadku najwyższej klasy obiektów biurowych w Polsce jest ponad dwukrotnie wyższa, a dla centrów handlowych  mieści się w przedziale 4-7.5%, w zależności od jakości nieruchomości i potencjału danego rynku. Przy tym względem jakości nowe obiekty nie ustępują realizacjom z Europy Zachodniej – rozwiązania architektoniczne i inżynieryjne, jakość materiałów i wykonania są na porównywalnym poziomie.

Widocznym trendem jest rosnące zróżnicowanie inwestycji. Obok biurowców, centrów logistycznych i wielkopowierzchniowych obiektów handlowych coraz większym zainteresowaniem cieszą się alternatywne klasy aktywów. Wśród nich są między innymi mieszkania i apartamenty na wynajem, hotele, a także domy studenckie. Rynek lokali na wynajem także ewoluuje. Oferta w tym segmencie rynku coraz częściej skierowana jest nie tylko do indywidualnych podmiotów, ale i korporacji oraz mniejszych firm.

Dynamicznie rozwija się w Polsce branża usług wspólnych. Obecnie w sektorze BPO (Business Process Outsourcing) zajmuje pod względem liczby pracowników pierwszą pozycję w kraju, ósmą pozycję wśród miast najlepszych dla międzynarodowych usług w prestiżowym rankingu Tholons Services Globalization City Index. Wysoko cenieni są specjaliści IT. Inwestorzy zauważają też dobry poziom znajomości języka angielskiego. W przyszłości można się więc spodziewać dalszego rozwoju tej branży.

Dobra koniunktura w branży

Pod względem obrotów na rynku nieruchomości rok 2018 był rekordowy. Wolumen transakcji po raz pierwszy przekroczył poziom 7 miliardów euro, widoczny był też bardzo wyraźny skok pod względem liczby transakcji. Najwyższe historyczne wolumeny zanotowano w sektorach nieruchomości magazynowych oraz biurowych. Ten rekordowy wynik udało się osiągnąć dzięki splotowi wielu czynników makro- i mikroekonomicznych. W znacznej mierze jest efektem działań dużej grupy inwestorów instytucjonalnych, zadowolonych z osiąganej stopy zwrotu.

Stopy kapitalizacji w Warszawie spadły w ciągu ostatnich 24 miesięcy o 100-125 punktów bazowych, cena metra kwadratowego w najbardziej atrakcyjnych budynkach biurowych wzrosła z ok. 5,5 tys. do ok. 7 tys. euro. Z drugiej strony, rosnące ceny i obecność napływającego kapitału sprawiają, że niektórzy inwestorzy mogą rozważać wyjście z rynku w tym korzystnym momencie.

Nieruchomości w Warszawie

Jeszcze dziesięć lat temu w pobliżu centrum Warszawy nie brakowało pustostanów, ale sytuacja diametralnie się zmieniła. Obecnie większość działek inwestycyjnych jest już zajęta, z dużym prawdopodobieństwem można oszacować przyszłą podaż. Dla inwestorów oznacza to bardziej przewidywalną przyszłość rynku. Brak gruntów bywa postrzegany jako przeszkoda utrudniająca dalszy rozwój, jednak obawy te wydają się przesadzone. Przez kolejną dekadę realizowane będą duże obiekty, obecnie pozostające na etapie planów. Później rozpocznie się kolejny etap przekształcania miasta – wyburzanie przestarzałych budynków i zastępowanie ich lepszymi realizacjami. Można się też spodziewać adaptowania kolejnych obiektów. Zainteresowanie inwestycjami butikowymi jest bardzo duże.

Miasta regionalne

Dla większości zagranicznych inwestorów Warszawa była przez lata punktem wyjścia, to przede wszystkim w stolicy lokowano nowe obiekty biurowe. Rosnąca znajomość lokalnego rynku skłania jednak do zainteresowania się miastami regionalnymi. Szczecin, Lublin czy Wrocław mają coraz większy udział w inwestycyjnym torcie i proces ten będzie postępował.

Rok 2019

Trudno spodziewać się, by wartość transakcji na rynku nieruchomości przekroczyła ubiegłoroczny rekordowy wynik. Przeszkodą nie jest załamanie koniunktury – Polska pozostaje stosunkowo małym rynkiem, a wielu inwestorów nastawionych jest na długofalowy, stabilny zysk. Wiele jednak wskazuje na to, że czeka nas kolejny sezon stabilnego wzrostu i dalszy napływ zagranicznych kapitałów.