fbpx

Małe biuro we Wrocławiu.

O niszy na rynku biurowym, kamienicach i loftach – Mateusz Cieślik, Senior Associate w Colliers International Poland.

Redakcja: Czym charakteryzuje się wrocławski rynek nieruchomości?Mateusz Cieślik: We Wrocławiu jest dość duże zapotrzebowanie na biura dla 20-50 pracowników. Szukają ich zarówno firmy średniej wielkości, jak i oddziały międzynarodowych korporacji. Te ostatnie dysponują pokaźnymi budżetami na atrakcyjne biuro, ale nie potrzebują dużych powierzchni w mieście regionalnym, główne siedziby mają gdzie indziej. Ważna jest dla nich zatem nie wielkość, ale jakość powierzchni. Tymczasem we Wrocławiu brakuje wysokiej klasy biur butikowych. Małe biura można znaleźć w kamienicach. Większość z nich zaaranżowano przed dekadą, a w tym czasie standardy znacząco się podniosły. W podobnej sytuacji znajdują się także pozostałe rynki regionalne. Dlatego warto skorzystać z  pomocy doradcy, który posiada rzetelną wiedzę na temat danego rynku i pomoże w wyborze odpowiedniej lokalizacji, zbieżnej ze strategią firmy.

W jaki sposób wypełniana jest ta nisza rynkowa?

Niekiedy rozwiązaniem jest coworking i biura serwisowane. Wówczas opłata za użytkowanie przestrzeni biurowej sprowadza się do skumulowanej ceny za wynajęte stanowiska pracy. Wielu przedsiębiorców jest jednak przywiązanych do tradycyjnego rozliczania kosztów biura, czyli osobnych opłat za najem, media, serwis budynkowy, internet. Koniec końców zazwyczaj wychodzi porównywalnie lub drożej z ceną coworkingu, gdzie o wszystkie te rzeczy troszczy się wynajmujący. Ponadto operator powierzchni gwarantuje nawet więcej udogodnień, takich jak wynajem salek konferencyjnych, obsługę recepcyjną, wyposażenie kuchenne (kawa, herbata, owoce).Niemniej jednak duża grupa najemców po prostu woli mieć własne biuro, zwłaszcza że jest ono wizytówką firmy.

Dlaczego popyt na te powierzchnie nie napędza podaży, np. podnoszenia standardu starych biur w kamienicach?

Właściciele takich lokali nie muszą w nie inwestować – na miejscowym rynku i tak znajdują najemców. W Warszawie czynsze są bardzo zróżnicowane, w niektórych miejscach sięgają 10 euro za metr kwadratowy, w innych 30 euro. Cena zależy m.in. od standardu, a to stymuluje zmiany. Tymczasem we Wrocławiu krzywa cen jest dość płaska, właścicielowi może się bardziej opłacać obniżenie czynszu o euro czy dwa niż remont. Niewiele mamy też atrakcyjnych działek, na których można budować. Są już jednak deweloperzy, którzy decydują się na poważne rewitalizacje. Starają się dostosować usytuowane w centrum miasta wiekowe obiekty do współczesnych wymogów, urządzając biura klasy A przy równoczesnym zachowaniu klimatu miejsca. Te działania są bardzo dobrze przyjmowane przez rynek. Najemcy szukają możliwości wyróżnienia się, wyjścia poza typowe biura ze stali i szkła. Kusi ich możliwość odsłonięcia ściany z pięknej cegły, starych belek stropowych.

We Wrocławiu nie brakuje pięknych budynków z historią.

Mamy świetne przykłady modernizmu, historyzmu, licznych kamienic z przełomu XIX i XX wieku. Widać w mieście tęsknotę za loftami, tymczasem wiele postindustrialnych budynków w ostatnich dekadach wyburzono. Nie mamy fabryk jak Łódź. W ciągu najbliższych lat planowane jest natomiast oddanie do użytku kilku budynków zapewniających takie soft-loftowe warunki. Niedawno taka inwestycja zakończona została we wschodniej części miasta. Dość nietypowy wybór miejsca nie był przeszkodą w szybkiej komercjalizacji.

Co zatem z tą luką, jak ją wypełnić?

Presja rynkowa jest o tyle cicha, że najwięcej uwagi przyciągają duże transakcje. O przeprowadzce firmy, która ma 15 000 m2 mówią wszyscy. Mniejsi gracze nie mają takiej siły przebicia. Wielu z nich korzysta z obiektów nie najlepiej skomunikowanych, chciałoby podnieść standard. Są już wynajmujący, którzy zdają sobie sprawę z tych możliwości i planują wprowadzenie do oferty propozycji dla tej grupy najemców.

Gdzie tymczasem warto szukać małych biur?
Większość z nich mieści się w pobliżu Rynku, w ścisłym centrum. Samotne budynki znajdują się też w innych dzielnicach. Dotąd wrocławski rynek biurowy koncentrował się w dwóch obszarach. Najpierw w centrum i śródmieściu, następnie na postindustrialnym zachodzie. Duże nasycenie spowodowało obecnie zainteresowanie działkami w południowej części miasta. W okolicach Dworca Głównego, ulicy Powstańców Śląskich mają powstawać kolejne budynki biurowe. Pierwsze inwestycje dostosowane są do potrzeb dużych najemców, ale za nimi niewątpliwie pojawi się oferta dla pozostałych firm. Tymczasem dobry produkt znajduje najemcę niezależnie od lokalizacji, rynek jest chłonny.

Dziękuję za rozmowę.

Przeczytaj artykuł o rewitalizacji we Wrocławiu>>