fbpx

Magazyn: wynajem, budowa czy kupno?.

Przedstawiamy różne opcje dla firm poszukujących magazynu

Szukasz magazynu? Chcesz wynająć? A może wybudować? Zastanawiasz się czy są inne opcje? Dobrze trafiłeś – w tym tekście przedstawię cztery różne rozwiązania dla firm poszukujących magazynu.

1. Wynajem – bo lubimy krótkotrwałe zobowiązania

To najpopularniejsza metoda pozyskania powierzchni magazynowej. Wciąż zmieniające się warunki biznesowe, dynamiczne wzrosty i nieprzewidywalność niektórych biznesów sprawiają, że ciężko przewidzieć jakie potrzeby będzie miała firma za 5 czy 10 lat. Dlatego firmy decydujące się na wynajem magazynu doceniają możliwość krótkiego zobowiązania – minimalny okres najmu na rynku to 3 lata.
To dlatego z takiego rozwiązania chętnie korzystają firmy logistyczne, które wynajmują powierzchnię pod konkretnych klientów, z którymi kontrakty zawierane są na krótkie terminy. Wynajem magazynów to dla firm logistycznych rozwiązanie bezpieczne i elastyczne.

Podsumowując: wynajem magazynu to możliwość szybkiego „wejścia” do istniejącego budynku (często zaraz po podpisaniu umowy), brak obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością (tym zajmuje się właściciel, a najemca płaci za te usługi w postaci „opłat eksploatacyjnych”) oraz brak konieczności podpisywania wieloletnich kontraktów powodują, że dla niektórych modeli biznesowych wynajem to najwygodniejsze rozwiązanie.

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj tekst: „Umowa na trzy czy pięć lat?”

2. BTS – czyli szyjemy na miarę

Są firmy, dla których wynajem istniejącej powierzchni magazynowej nie wchodzi w grę. Powód? Najczęściej chodzi o wysokie koszty. Zdarza się bowiem, że po uwzględnieniu przez właściciela magazynu naszych indywidualnych potrzeb (np. potrzebujemy suwnic, zwiększonej nośności posadzki, budowy dużej mroźni itp.) koszty niezbędnych przeróbek czynią wynajem nieopłacalnym. Okazuje się bowiem, że taniej byłoby wybudować nowy budynek i dostosować go do naszych potrzeb już na etapie projektu i budowy.

Rozwiązanie? Budynek typu BTS (build to suit), czyli mówiąc po polsku –magazyn szyty na miarę. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na takie rozwiązanie musimy podpisać długoterminową umowę – minimum to 5 lat, ale standardem są umowy zawierane na 7 do 10 lat lub dłużej.

Warto pamiętać, że im budynek będzie bardziej skomplikowany, a jego lokalizacja niestandardowa, tym znacznie wydłuży się okres najmu. W ten sposób deweloperzy rekompensują sobie ryzyko związane z taką inwestycją. Zdają sobie bowiem sprawę z tego, że po zakończeniu umowy – jeśli jej nie przedłużymy – znalezienie kolejnego najemcy będzie znacznie utrudnione. Jeśli zaś budynek będzie bardziej uniwersalny to łatwiej go będzie wynająć w przyszłości.

Dlatego w takich projektach niezwykle istotną kwestią jest znalezienie kompromisu i zrozumienie zależności pomiędzy stawką czynszu, a chęcią utrzymania uniwersalności budynku przez dewelopera. Najemcy często uważają, że skoro budynek jest budowany tylko dla nich to mogą modyfikować jego projekt w dowolny sposób. Zalecałbym tu jednak ostrożność, bo pewne przeróbki mogą dawać pozorne oszczędności.

Przykład? Spójrzmy na wysokość budynku – odejście od standardu wysokości magazynu (10 m) i obniżenie go do np. 7 metrów w celu zaoszczędzenia na ogrzewaniu wpłynie znacznie na stawkę czynszu. Tym samym oszczędności na ogrzewaniu zostaną skonsumowane przez wyższe opłaty.

Podsumowując: magazyny typu BTS to dobre rozwiązanie dla wymagających najemców, którzy nie chcą inwestować środków w budynek na własność, ale jednocześnie zależy im na magazynie dostosowanym do ich potrzeb. Jest to też dobre rozwiązanie dla firm, które poszukują bardzo dużej powierzchni.
Wady? Czas potrzebny na realizację takiego projektu. W przypadku, gdy zdecydujemy się na lokalizację zaproponowaną przez dewelopera (np. na terenie jednego z dużych parków magazynowych) będziemy czekać na magazyn około 6 miesięcy. Natomiast, gdy sami wskażemy deweloperowi dogodną dla nas lokalizację musimy uwzględnić czas potrzebny na zakup terenu i przygotowania go do inwestycji. Wtedy czas realizacji projektu może wydłużyć się nawet do 10-12 miesięcy.

3. Budowa magazynu – czyli na własną rękę

Zdarza się, że firmy (np. będące w posiadaniu gruntów) rozważają budowę magazynu metodą gospodarczą i tym samym wchodzą w rolę właściciela. Taki budynek będzie miał zalety porównywalne z obiektem typu BTS – będzie uszyty na miarę i zaprojektowany pod konkretne potrzeby. Należy jednak mieć świadomość trudności z jakimi będziemy musieli się zmierzyć.

Po pierwsze: rozwiązanie takie jest przeznaczone dla względnie stabilnych biznesów – o ile można bowiem kupić większą działkę i zapewnić sobie możliwość rozbudowy magazynu, o tyle w przypadku mniejszego zapotrzebowania na powierzchnię zostaniemy z częściowo pustą halą.

Należy również pamiętać, że realizując taką inwestycję zamrażamy jednorazowo bardzo duże środki na długi czas.

Kolejna sprawa to koordynacja samej budowy: organizacja wykonawców, załatwienie niezbędnych pozwoleń, pilnowanie terminów – to wszystko spada na nasze barki. Nadzór nad inwestycją, bez wcześniejszego doświadczenia, może nas przerosnąć i wpłynąć na opóźnienia budowy oraz nieoczekiwane zwiększenie kosztów.

Co więcej – po wybudowaniu i oddaniu budynku do użytku – po stronie właściciela pojawia się szereg stałych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, podatkami, zarządzaniem itp.

Alternatywą dla budowy na własną rękę może być zlecenie całości inwestycji doświadczonemu deweloperowi. W tej opcji klient akceptuje projekt, a deweloper kompleksowo zajmuję się resztą: uzyskuje wszystkie pozwolenia, robi badania gruntu i oddaje budynek z pozwoleniem na użytkowanie – jest również, na podstawie umowy, gwarantem terminów oddania poszczególnych etapów budowy. Deweloper za wykonanie magazynu pobierze wynagrodzenie, ale dzięki doświadczeniu, hurtowym stawkom u wykonawców i producentów materiałów, ta opcja często okazuje się bardzo korzystna. 

4. Kupno magazynu – czyli pozorne korzyści

Na koniec pozostaje jeszcze możliwość kupna gotowego magazynu. Przeglądając oferty w internecie wydaje się, że jest to najprostsze i najtańsze rozwiązanie. Problemem jest jednak dostępność budynków przeznaczonych na sprzedaż. Mimo wielu ofert sprzedaży, po ich weryfikacji, okazuje się, że nie mamy z czego wybierać. Standard obiektów magazynowych wystawionych na sprzedaż jest bardzo różny. Nowoczesnych budynków wystawionych na sprzedaż jest niewiele, a stare często wymagają generalnego remontu. Szansa, że przy tak ograniczonej podaży znajdziemy budynek w odpowiedniej lokalizacji, o odpowiedniej wielkości i specyfikacji technicznej, jest bardzo mała.

Niektóre firmy podejmują jednak ryzyko i kupują w okazyjnych cenach większe, starsze obiekty – przeprowadzają ich remont i mają nadzieją, że nadwyżkę powierzchni podnajmą. Jest to oczywiście ryzykowne – koszt remontu, szczególnie w przypadku starszych obiektów, można błędnie oszacować. Zaskoczyć mogą również wysokie koszty utrzymania nieruchomości i mediów.

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj tekst: „Szukasz magazyny? Sprawdź sąsiada!”