fbpx

Kiedy wycena nieruchomości jest niezbędna?.

Wycena nieruchomości przygotowywana jest nie tylko, gdy właściciel planuje sprzedaż obiektu. Może być potrzebna również w wielu innych sytuacjach.

Najczęściej występującą sytuacją, kiedy wycena nieruchomości bywa potrzebna jest transakcja sprzedaży i zabezpieczenia wierzytelności kredytowej. Wówczas zlecenia dokonać może nie tylko sprzedający czy kupujący, ale również bank. Wycena wartości nieruchomości wymagana jest przez bank także w czasie trwania kredytu, wówczas celem jest aktualizacja wartości dla zabezpieczenia czy konwersji kredytu. Nieruchomości często są też wyceniane na potrzeby sprawozdawczości finansowej przedsiębiorstwa. W zależności od tego jak dana firma raportuje swoje wyniki finansowe, może to być raz na kwartał, co pół roku albo raz w roku.

Oprócz tych trzech, wyżej wymienionych, najczęściej występujących celów wyceny są też sytuacje, w których oszacowanie wartości nieruchomości nie jest wymagana przez aktywnych uczestników rynku nieruchomości takich, jak deweloperzy, inwestorzy, banki czy fundusze inwestycyjne, ale na przykład przez urzędy. Tak jest choćby w przypadku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w sytuacji, gdy potrzebne jest ustalenie opłaty adiacenckiej związanej z rozbudową infrastruktury technicznej przez gminę czy powiat.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny wskazuje także inne cele takie, jak określenie wartości nieruchomości w związku z określeniem opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Wycena może być też potrzebna do określenia nakładów, jakie zostały poniesione na nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Jeżeli zostaje rozwiązane użytkowanie wieczyste gruntu to właścicielowi budynków i budowli, wzniesionych na gruncie,  należy się zwrot kosztów z tytułu poniesionych nakładów.

To się liczy

W zależności od celu i rodzaju wycenianej nieruchomości rzeczoznawca bierze pod uwagę różne czynniki wpływające na wartość obiektu. Inaczej wycenia się mieszkanie czy dom, a inaczej nieruchomość komercyjną. Są różne metody wyceny i różne podejścia, ale o zastosowaniu jednego z nich zawsze decyduje rzeczoznawca majątkowy.

W przypadku nieruchomości komercyjnych nie jest właściwe zastosowanie podejścia porównawczego tak, jak w przypadku mieszkań. Dla nieruchomości komercyjnych, które generują przychody, najbardziej właściwe jest zastosowanie podejścia dochodowego. Wówczas, żeby oszacować wartość nieruchomości rzeczoznawca musimy znać warunki umów, jakie zostały zawarte dla tej nieruchomości, okres ich trwania, stawkę czynszu, kto pokrywa koszty operacyjne, a następnie jakie są rynkowe warunki dla tej nieruchomości. Oprócz stawek czynszów, które są istotne dla wartości nieruchomości komercyjnej ważne są również stopy kapitalizacji, czy stopy dyskontowe, które pochodzą z rynku transakcji inwestycyjnych. Rzeczoznawca analizuje transakcje, które miały miejsce, porównujemy je z wycenianą nieruchomością i na tej podstawie jest w stanie przyjąć konkretną stopę dyskontową. Są to najważniejsze parametry, które mają znaczenie dla wartości rynkowej nieruchomości komercyjnej.

Dodatkowymi czynnikami, które też mogą być istotne i zaważyć na wycenie są np. dodatkowe przychody osiągane w centrach handlowych, z tytułu umów zawieranych na czas nieokreślony albo krótkoterminowych umów na reklamę, czy na organizację eventów. W przypadku każdej nieruchomości ważny jest też standard techniczny, który wpływa na jej wartość.

Przeczytaj inny artykul tego autora>>