fbpx

Czy w panoramie Wrocławia jest miejsce na nowe drapacze chmur?.

Co prawda nad miastem góruje iglica Sky Tower, ale na budowę kolejnych wysokościowców raczej się nie zanosi. Projekty przy ul. Powstańców Śląskich, Traugutta czy Sikorskiego nie doczekały się realizacji.

Podczas gdy w Warszawie trwa proces budowy kolejnych wieżowców, którego nie zatrzymała nawet pandemia, wrocławscy deweloperzy podchodzą do tego rodzaju inwestycji dość ostrożnie. Na działkach z potencjałem budowy drapaczy chmur powstają budynki niższe, nieprzekraczające poziomu czternastu pięter. Wiele wskazuje na to, że nie ma potrzeby, by w dolnośląskiej metropolii budować nowe wysokościowce. Jeden z czynników ograniczających takie inwestycje to chłonność lokalnego rynku. Otwarcie nowego wieżowca automatycznie oznacza wprowadzenie na rynek w jednej fazie, a więc w stosunkowo krótkim czasie, bardzo dużej ilości powierzchni biurowej.

Czy wobec nasycenia wrocławskiego rynku ofertami dla dużych firm, a także w obliczu niepewności odnośnie zmian na rynku spowodowanych koronawirusem, jest to ekonomicznie uzasadnione? W moim odczuciu, niekoniecznie. Obecna sytuacja może wpłynąć przede wszystkim na zwiększenie udziału renegocjacji w strukturze popytu, gdyż wiele firm nie będzie chciało się decydować na relokacje w okresie niepewności, a także będzie w rozmowach z obecnym wynajmującym upatrywało szans na znalezienie oszczędności w kosztach czynszu.

Dodatkowo konkurencja we Wrocławiu w sektorze deweloperskim jest silna – kilka różnych podmiotów regularnie oddaje do użytkowania kolejne obiekty. Większość z nich nie wprowadza jednak w jednej fazie więcej niż 25 000 mkw. powierzchni biurowej, z uwagi na ograniczoną chłonność rynku. Konieczność optymalizacji kosztów związania z obecną sytuacją gospodarczą sprawi, że firmy z jeszcze większą ostrożnością będą planować swoje wydatki, także te związane z wynajmowaną powierzchnią. Wysokościowce generują wyższe koszty eksploatacyjne, a dodatkowo właściciele oczekują wyższej ceny za widok i prestiż.

Budynki mixed-use

Inwestycje łączące wiele funkcji – biurową, mieszkalną, handlową, rekreacyjną i inne – uważane są za przyszłość branży, rozwiązanie najbardziej efektywne, atrakcyjne i korzystne dla użytkowników. We Wrocławiu jednakże ten typ inwestycji jak dotąd nie zdobył takiej popularności. Nie bez znaczenia pozostaje rozmach deweloperskich przedsięwzięć. W Warszawie i dużych miastach europejskich najlepsze rezultaty daje łączenie funkcji na poziomie całych kwartałów. To działanie niełatwe, często wymaga podejmowania prac rewitalizacyjnych, przebudowywania fragmentów miasta. Daje natomiast możliwość stworzenia społeczności, miejskiej przestrzeni funkcjonującej na wiele sposobów, tętniącej życiem.

Skala jest istotna, gdyż to właśnie duże kompleksy umożliwiają przyciągnięcie wystarczającej liczby użytkowników. Pojedynczy budynek-wyspa nie wystarcza do osiągnięcia tego celu. Nawet jeśli social distancing pozostanie z nami na długo, to powrót ludzi do przestrzeni miejskiej i biurowej jest nieunikniony, nawet jeśli będzie on ograniczony. Jednak z realizacją tak szeroko zakrojonej inwestycji wiążą się pewne większe trudności niż w przypadku projektu małego  – począwszy od niełatwego zadania znalezienia działki, wystarczająco dużej i dobrze skomunikowanej z centrum i innymi dzielnicami.

We Wrocławiu pozostało kilka obszarów o znacznym, wciąż jeszcze niewykorzystanym potencjale i niepewnej przyszłości. To między innymi działki należące do kolei, bardzo korzystnie usytuowane i obszerne. Wypełnienie ich ambitnie zaprojektowaną zabudową daje deweloperom duże możliwości, a przy tym umożliwia „załatanie” luk w tkance miasta. Już niebawem możemy się spodziewać pierwszych tego typu projektów w stolicy Dolnego Śląska, ponieważ inwestorzy są świadomi potencjału tych miejsc. Zatem być może już niebawem doczekamy się we Wrocławiu mixed-use z prawdziwego zdarzenia.

Wolne miejsce

Tymczasem na nowo organizuje się przestrzeń w okolicach Placu Społecznego. Jak na razie to największa niezagospodarowana przestrzeń w śródmieściu Wrocławia, prawie 30 hektarów usytuowanych między Rynkiem a Placem Grunwaldzkim. Przedwojenna gęsta zabudowa śródmiejska została w 1945 roku niemal kompletnie zniszczona. Później przez wiele lat była praktycznie odcięta od reszty miasta trasami komunikacyjnymi. Na przełomie XX i XXI wieku dyskusja o zagospodarowaniu tej części miasta wróciła.

W 2019 roku wyburzona została pierwsza z dwóch estakad, powoli zmienia się układ dróg. Uwolnienie tej ważnej przestrzeni daje szansę na stworzenie nowego centrum. Zadanie nie jest łatwe, wymaga współpracy wielu stron – tak, by przestrzeń stała się atrakcyjna pod względem zarówno biznesowym i społecznym, jak i urbanistycznym i architektonicznym. Wrocław stoi przed nie lada wyzwaniem. Ale to właśnie takie ambitne projekty mają szansę tchnąć w miasto powiew świeżości. Na nowe wieżowce natomiast będzie trzeba jeszcze poczekać!

Małe biuro we Wrocławiu >>