Czy można wynająć magazyn na 2 lata?.

Idąc na pewne ustępstwa można wynająć magazyn na krótki czas

Długość umowy najmu – zaraz po lokalizacji i cenie – jest jedną z ważniejszych kwestii, które są brane pod uwagę przez firmy poszukujące magazynu. Wielu firmom zależy, żeby w tym zakresie umowy najmu były jak najbardziej elastyczne.

Czego można oczekiwać? Czy można wynająć magazyn na 2 lata? I czy w każdym przypadku umowa najmu na krótki czas jest korzystna? Wszystko zależy od specyfiki prowadzonego biznesu.

Kto krócej, kto dłużej?

Firmy obracające towarami sezonowymi często muszą radzić sobie ze zjawiskiem nazywanym „peak”. Jest to sytuacja, w której magazyn jest w pełni zapełniony tylko w niektórych miesiącach. W pozostałych świeci pustkami. Dla takich firm najlepsza będzie umowa na czas nieokreślony z elastyczną możliwością dobierania powierzchni.

W innej sytuacji znajdują się firmy logistyczne, które zawierają umowy na wynajem magazynu pod konkretnego klienta. A umowy z klientami zazwyczaj zawierane są na krótki okres – od roku do dwóch lat. W takim przypadku najbezpieczniejsza będzie umowa najmu typu „back to back” – czyli taka, która będzie trwać tyle co kontrakt zawarty z klientem.

Są też najemcy, którym wcale nie zależy na krótkoterminowym zobowiązaniu i w umowach najmu zawieranych na dłużej widzą same zalety. W tej grupie znajdują się firmy, które inwestują duże środki w wyposażenie magazynu (wyposażają go w specjalistyczne maszyny czy infrastrukturę), często zatrudniają wielu pracowników, a ich biznes jest stabilny i dzięki temu w pewien sposób przewidywalny. Takie firmy nie widzą problemu w podpisywaniu umowy najmu na 5 ,8 czy nawet 10 lub więcej lat.

Umowa na mniej niż 3 lata? To jest możliwe, ale…

Na rynku powierzchni magazynowych przyjmuje się, że minimalny okres najmu wynosi 3 lata. Skąd takie założenie? Właściciel magazynu za każdym razem musi dostosować powierzchnię do potrzeb najemcy. Zakres tych prac jest różny – zazwyczaj trzeba wybudować ścianę bądź kilka ścian wydzielających moduł z większej powierzchni. Często trzeba przerobić instalację mediów tak, aby najemca miał własne podliczniki. Do tego trzeba odświeżyć części przeznaczone na biura lub nawet je wybudować. Wszystkie te prace wiążą się z kosztami i nie są opłacalne przy umowach zawieranych na mniej niż 3 lata.

Kolejna kwestia – większość deweloperów patrzy na swoje budynki pod kątem inwestycyjnym: upraszczając sprawę – im dłuższe umowy najmu i wyższe stawki czynszów, tym nieruchomość przedstawia większą wartość dla potencjalnych inwestorów.

Są jednak sytuacje, w których udaje się wynegocjować umowę na krótszy czas. Zdarza się, że zapotrzebowanie potencjalnego najemcy wpisuje się w istniejący moduł bądź cały budynek. W takiej sytuacji najemca musi zazwyczaj zaakceptować stan pomieszczeń – nie może jednak wymagać od właściciela przebudowy np. pomieszczeń biurowych czy innych prac, chyba, że przeprowadzi je na własny koszt. Mimo tego wciąż nie możemy być pewni, że każdy właściciel magazynu zgodzi się na umowę najmu trwającą krócej niż 3 lata.

Na takie umowy godzą się z reguły właściciele posiadający magazyny w mniej popularnych lokalizacjach, w których powierzchnie świecą pustkami przez dłuższy czas. Motywacja, aby chociaż częściowo pokryć koszty utrzymania takiej niewynajętej nieruchomości powoduje, że można wynegocjować nawet umowę na czas nieokreślony z krótkim okresem wypowiedzenia. Wtedy zdarza się, że wynajmowana powierzchnia jest na kilka miesięcy wydzielona z większej tylko prowizoryczną taśmą bądź siatką – jednak w takich sytuacjach należy się liczyć z wyższymi niż rynkowe stawkami czynszu.