fbpx

Biuro – wynająć, kupić, a może wybudować samemu?.

Część I: Jak wybrać najlepszą opcję dla siebie

Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, która z opcji – wynajem, kupno czy budowa biura – jest najlepsza. Najemcy mają bowiem różne potrzeby odnośnie metrażu zajmowanej powierzchni biurowej czy funkcji, jakie ma pełnić biuro. Każda z nich ma swoje plusy i minusy, które przed podjęciem decyzji warto przeanalizować.

Wynająć

Najem powierzchni biurowej daje przede wszystkim wysoką elastyczność w zakresie lokalizacji, aranżacji i metrażu. Umowa najmu najczęściej wiąże najemcę na 3, 5 lub 7 lat – jest to relatywnie krótki okres, w czasie którego można prognozować zmiany. Dodatkowo wielu najemców, podpisując umowę najmu, zabezpiecza się opcjami ekspansji lub redukcji powierzchni najmu, np. podpisuje 5-letni kontrakt z opcją redukcji 500 mkw. lub innego modułu, który można wydzielić od reszty powierzchni. Momenty, w których najemca ma prawo zredukować lub dobrać dodatkową powierzchnię mogą być określone w umowie.

Elastyczność najmu dotyczy także strony finansowej. Miesiące zwolnienia z czynszu lub inne obniżki to przykładowe benefity dla najemców, które pozwalają na okresowe oszczędności w momentach, kiedy firma znajduje się w gorszej sytuacji. Oczywiście model finansowy musi opłacać się obu partnerom biznesowym, jednak praktyka na rynku pokazuje, że jest to bardzo często wykorzystywane rozwiązanie.

Minusem najmu, z punktu widzenia najemcy, może być niewielki wpływ na zarządzanie nieruchomością. Sytuacja komplikuje się, gdy obiekt zajmuje kilku kluczowych najemców.  W takiej sytuacji często jedynym rozwiązaniem jest kompromis oraz budowanie dobrych, długoterminowych relacji z właścicielem budynku.

Budować samemu

Pierwszym krokiem do budowy własnego obiektu biurowego jest poszukiwanie odpowiedniej działki. Oczywiście lokalizacja, podobnie jak w przypadku najmu czy zakupu, jest kluczowa. Następnym etapem jest proces budowalny. Większość podmiotów nie ma doświadczenia deweloperskiego, dlatego jest zmuszona do skorzystania z usług profesjonalistów, którzy zrealizują wszystkie etapy budowy biurowca – od projektu po wykończenie obiektu.

Budowa obiektu biurowego to niełatwe zadanie, ale posiadanie własnej przestrzeni ma wiele zalet. Jedną z nich jest możliwość realizacji projektu zgodnie z własnymi oczekiwaniami – jako właściciel możemy pozwolić sobie na dużo więcej niż jako najemca. To od nas zależy, jakie trendy wykorzystamy, jakie przeznaczenie będzie miał dach lub taras oraz kto prócz nas znajdzie się w budynku (jeśli właściciel zdecyduje się na wynajem). Co więcej, wprowadzając jakiekolwiek zmiany, nie potrzebujemy niczyjej zgody.

Problem może pojawić się w momencie, kiedy przestrzeń biurowa przestaje odpowiadać potrzebom pracowników i pracodawcy. Nagły wzrost lub redukcja zatrudnienia, zmiany organizacyjne i inne zdarzenia mogą spowodować, że budynek stanie się bryłą o ograniczonych możliwościach przestrzennych.

Kupić

Kupienie gotowego projektu jest znacznie łatwiejsze niż proces budowlany, gdyż wymaga mniejszego zaangażowania. Z drugiej strony nabycie nieruchomości wiąże się z mniejszą elastycznością, bowiem jesteśmy zdani na możliwości budowlane i lokalizacyjne oferowane przez dewelopera. Plusy i minusy użytkowania takiego biura są podobne do posiadania własnego obiektu.

Sale & Leaseback

To rozwiązanie, która łączy wymienione już zalety najmu oraz posiadania nieruchomości. Wybierając tę opcję, najemca wprowadza się do budynku wybudowanego przez dewelopera zgodnie z jego oczekiwaniami. Atutami są elastyczność, którą daje najem oraz brak odpowiedzialności za zajmowaną nieruchomość. Dużym ograniczeniem może być jednak wymagany okres najmu – z reguły takie transakcje wymagają umowy dłuższej niż 10 lat.