fbpx

2020 – rok paradoksów na łódzkim rynku biurowym. Jaki będzie 2021?.

W 2020 r. możemy być świadkami kilku rekordów: wysokiego popytu na biura i dużej podaży nowej powierzchni, ale także – niestety – dawno niewidzianego wysokiego poziomu pustostanów.

Posumowanie popytu na biura w Łodzi do połowy listopada 2020 r. – mimo pandemii i przejścia większości firm na pracę zdalną – pokazuje, że ten rok może okazać się wyjątkowo korzystny. Świadczą o tym chociażby podpisane umowy najmu, które do połowy listopada objęły aż 60 tys. mkw., czyli o ponad 6 tys. mkw. więcej niż w 2019 i ponad 3 tys. mkw. więcej niż w 2018 r. Do końca roku zostało jeszcze prawie półtora miesiąca, a to w tym okresie zazwyczaj dochodzi do największych ruchów, jeśli chodzi o najem powierzchni. Z pewnością ostatni kwartał 2020 roku z powodu pandemii nie będzie tak dobry jak ostatnie kwartały w poprzednich latach, ale mimo to nie jest wykluczone, że aktywność najemców w 2020 r. okaże się rekordowa w historii łódzkiego rynku biurowego i przekroczy najlepszy dotychczasowy wynik – 67 tys. mkw. wynajęte w 2016 r.

6 tys. do rekordu

Pozytywny obraz rynku najmu został ukształtowany głównie przez pierwsze kwartały 2020 r. W I kw. wynajęto aż 36 tys. mkw. powierzchni biurowej, w co wlicza się jedna z największych tegorocznych  transakcji najmu w Polsce, czyli przednajem 16,3 tys. mkw. firmie Fujitsu w kompleksie Fuzja. II kw. przyniósł umowy na 15 tys. mkw., zaś w III kw. wynajęto zaledwie 8,6 tys. mkw. (z czego ponad 6 tys. mkw. w ramach umowy najmu powierzchni dla firmy Barry Callebaut SSC w University Business Park). Jak wypadnie IV kw.? Nie wiadomo, ale do pobicia rekordu brakuje raptem 6 tys. mkw.

Relatywnie słabo kształtują się jednak wyniki dotyczące absorpcji powierzchni biurowej. Stanowi ona wskaźnik faktycznego objęcia w najem biur przez najemców
w danym okresie. W tym przypadku porównanie z ubiegłym rokiem i wcześniejszymi nie wypada dobrze – w 2019 r. absorbcja w Łodzi wyniosła 41 tys. mkw., podczas gdy w trzech kwartałach 2020 r. jest to zaledwie 11 tys. mkw. (dla porównania: w 2016 roku użytkownicy biur objęli w Łodzi 37 tys. mkw., w 2017 – 58,5 tys. mkw., w 2018 – 32 tys. mkw.).  Zauważamy więc znaczną rozbieżność między wynajmem biur w sensie podpisanych umów, a ich faktycznym obejmowaniem w użytkowanie.

Większa podaż, więcej pustostanów

Wysoki popyt idzie w tym roku na równi z podażą – do połowy listopada w Łodzi oddano do użytku ponad 51 tys. mkw. nowych biur. Największe skończone inwestycje to: II faza Bramy Miasta zrealizowana przez firmę Skanska (14 tys. mkw.) oraz HiPiotrkowska, której zakończenie inwestor – Master Management Group ogłosił w październiku (21 tys. mkw.). W 2020 r. do użytkowania oddano również obiekty Cross Point C (5,3 tys. mkw., Mermaid), Łódź.Work (5,2 tys. mkw., Okam) oraz Zielony by Synergia (4,4 tys. mkw., Synergia). Część tych powierzchni została już wynajęta.

Wysoka podaż przyczyniła się jednak do wzrostu wskaźnika pustostanów. Obecnie do wynajęcia jest 81 tys. mkw., co stanowi 14,3% całej powierzchni biurowej w mieście. Jest to najwyższy wskaźnik pustostanów od 2013 r. Na jego zwiększenie w następnych kilkunastu miesiącach może wpłynąć zakończenie budowy II fazy Monopolis (8,6 tys. mkw.), React (15 tys. mkw.) i Fuzji (ok. 20 tys. mkw.), planowane na 2021-2022 r. Część tych obiektów została już jednak skomercjalizowana.

Przejście dużego odsetka firm na model pracy hybrydowej lub całkowitej pracy zdalnej powodują, że obecnie z przestrzeni biurowej korzysta zaledwie 8-15% pracowników. Są to jednak dane uśrednione, a procent osób decydujących się na pracę w biurze zmienia się m.in. w zależności od wielkości firmy. W dużych korporacjach odsetek ten spada nawet do 3-7%, podczas gdy w małych firmach    (5-10-osobowych) często cały zespół pojawia się w biurze.

Wiele z firm, których biura w dużej części stoją niewykorzystane, decyduje się na ich podnajem, co pozwala wygenerować dodatkowe oszczędności. Obserwujemy sytuację bez precedensu – pod koniec 2020 r. w Łodzi w ramach podnajmów dostępne będzie ok. 10 tys. mkw. biur, a realny wskaźnik wolnych powierzchni wzrośnie do ok. 16%.

Co przyniesie nowy rok?

Prognozowany wzrost pustostanów i podnajmów w 2021 roku będzie mieć wpływ na łódzki rynek nieruchomości, niemniej z pewnością nie powtórzy się stagnacja z lat 2009-2012.

W ciągu ostatnich kilku lat w Łodzi przybyło kilkadziesiąt nowych firm w branżach IT, SSC i BPO, rozrosły się istniejące centra usług, znacząco wzrosło zatrudnienie w sektorze. W związku z rozwojem zagłębia firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, a także podaży biur, rynek nie jest już tak wrażliwy na pojedyncze ruchy – transakcje lub inwestycje. Łódź jest atrakcyjnym wyborem dla zagranicznych firm, które wraz ze zbliżającym się spowolnieniem gospodarczym w Europie Zachodniej będą szukać możliwości optymalizacji kosztów poprzez pozyskanie specjalistów w Polsce. Relokacja funkcji zaplecza biznesowego będzie w wielu przypadkach jednym z rozpatrywanych rozwiązań.

Precyzyjne prognozy na przyszły rok są jednak niepewne, ponieważ kluczowy wpływ na rynek nieruchomości biurowych będzie miał termin wprowadzenia do obiegu szczepionki przeciw COVID-19. Dopiero wtedy, na podstawie analizy swoich potrzeb, firmy będą mogły zdecydować, czy ich pracownicy wrócą do biur, czy pozostaną przy modelu pracy hybrydowej lub w całości zdalnej. Także deweloperzy komercyjni obserwują rozwój sytuacji i jak na razie ograniczają swoją aktywność w zakresie rozpoczynania nowych budów – jedynie w 8 największych inwestycjach na terenie Łodzi dysponują pozwoleniami na budowę 150 tys. mkw.

Spodziewamy się, że wraz z ustaniem pandemii sytuacja na rynku nieruchomości powinna wrócić do normy, a ceny najmu mogą pójść w górę. To znaczy, że właśnie koniec 2020 r. i I połowa roku 2021 są dobrym czasem na rozmowy i zawieranie umów z właścicielami budynków biurowych.

Praca zdalna nie zastąpi biur >>