fbpx

10 rzeczy, których dowiesz się z operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy to unikalna wiedza o nieruchomości zawarta w pigułce

Z moich wieloletnich doświadczeń, jako rzeczoznawcy wynika, że potencjał, który niesie ze sobą zawartość operatu szacunkowego jest znacznie większy, niż suche określenie wartości nieruchomości.

Operat jest szerokim i kompleksowym opracowaniem dotyczącym wielu sfer funkcjonowania nieruchomości. Rzeczoznawca pracując nad wyceną musi mieć świadomość stanu prawnego nieruchomości, musi nieruchomość obejrzeć, przeanalizować przychód z niej czerpany, przyjrzeć się lokalizacji obiektu, jego specyfikacji technicznej, sąsiedztwu, lokalnemu rynkowi nieruchomości, rynkowi inwestycyjnemu. Wykonuje olbrzymią pracę, której centrum jest nieruchomość.

W trakcie tego procesu buduje unikalną wiedzę o nieruchomości, którą zawiera w pigułce. Zamawiając operat szacunkowy warto mieć świadomość, że oprócz funkcji podstawowej pozwala on również spojrzeć na nieruchomość pod wieloma użytecznymi kątami.  Poniżej  przedstawiam korzyści jakie wynikają z zamówienia operatu szacunkowego.

1. Jaka jest wartość naszej nieruchomości?

Informacja podstawowa i oczywista. Określenie wartości to główny cel przeprowadzenia wyceny. Co istotne wartość ta dostosowana jest do potrzeb klienta wyrażanych celem wyceny: inna będzie wartość podana do celu finansowania inwestycji, inna do celu ubezpieczenia, czy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Dlatego kluczowym etapem każdej wyceny, co może trochę nieintuicyjne, jest jej etap wstępny, kiedy zamawiający artykułuje swoje potrzeby, a rzeczoznawca ich wysłuchuje i skraja wycenę dokładnie pod potrzeby zamawiającego. Bardzo istotne jest tu zapoznanie się z nieruchomością przez rzeczoznawcę.

2. Jak wypada wartość naszej nieruchomości na tle wartości innych nieruchomości?

Mając wartość rynkową podaną w operacie można bardzo łatwo odnieść ją do danych rynkowych. Najbardziej powszechnym jej ujęciem, które pozwala porównać dwie nieruchomości, jest przeliczenie ich wartości na 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dane porównawcze do takiej operacji powinny znaleźć się w każdym operacie szacunkowym, zwykle podane w części opisującej rynek inwestycyjny, w której rzeczoznawca podaje dane dotyczące transakcji rynkowych, które pozwalają mu uzasadnić przyjętą stopę kapitalizacji. Ale można takie dane znaleźć również w publikacjach prasowych. Podane ceny – znając powierzchnię użytkową nieruchomości – można przeliczyć na wspomniany metr kwadratowy i porównać ze skalkulowaną wartością swojej nieruchomości.

3. Jaki jest rynkowy poziom czynszów i czy najemcy płacą czynsz na poziomie rynkowym?

Każdy operat powinien zawierać dane, które pozwolą uzasadnić przyjęte założenia. W przypadku założeń czynszowych są to przykłady czynszów oferowanych przez właścicieli w budynkach porównywalnych z obiektem, który jest przedmiotem wyceny. Najczęściej są podawane w formie tabeli, która zawiera czynsze ofertowe. Nasze operaty zawierają zawsze również informację, jaki jest średniorynkowy procent obniżki czynszów ofertowych, który udaje się uzyskać w toku negocjacji, co pozwala oszacować poziom czynszów headline. Idąc dalej – operat zwykle zawiera również informację, jakie są typowe obniżki czynszowe na danym rynku, co z kolei pozwala oszacować, jakie są czynsze efektywne.

4. Czy koszty utrzymania budynku są na poziomie rynkowym?

Wyceniając nieruchomość rzeczoznawca otrzymuje od właściciela zestawienie wydatków koniecznych do utrzymania substancji budynku na poziomie, który pozwoli wynajmować go za czynsze na poziomie rynkowym. Analizując koszty odnosi je do typowych poziomów tych wydatków, które obserwuje na rynku. Jeśli wydatki dla danej nieruchomości różnią się od poziomów rynkowych rzeczoznawca dokonuje urynkowienia założeń, komentując ewentualne zmiany tak, żeby były jasne dla odbiorcy operatu. Urynkowienie może dotyczyć całości wydatków, jak i jednego z ich elementów.

5. Czy koszt zarządu jest na poziomie rynkowym?

Podajemy ten koszt jako przykład ewentualnego urynkowienia wydatków. Powiedzmy, że koszt zarządzania danym budynkiem dwukrotnie przekracza koszt zarządzania typowego, podobnego obiektu. Rzeczoznawca ustala z właścicielem lub zarządcą, dlaczego tak się dzieje. W czasie takiego badania może się np. okazać, że właściciel zarządza nieruchomością sam i ponosi przy tej okazji koszty, które są znacznie wyższe, niż gdyby zlecił to firmie zewnętrznej. W takiej sytuacji rzeczoznawca zignoruje koszty realnie ponoszone i w wycenie zakłada koszty rynkowe. Pozostałych kosztów (sprzątanie powierzchni wspólnych, ubezpieczenie, naprawy i konserwacje) nie zmienia, jeśli są na poziomie rynkowym. Właściciel zostaje jednak z wiedzą, która pokazuje mu, że odpowiednie zarządzanie budynkiem może prowadzić do oszczędności. Ten sam mechanizm można odnieść do każdego z wydatków, może poza podatkiem od nieruchomości i opłatą za użytkowanie wieczyste, o której więcej za chwilę.

6. Czy opłata za użytkowanie wieczyste jest płacona od aktualnej wartości gruntu?

(Innymi słowy, czy istnieje ryzyko, że w niedalekiej przyszłości opłata wzrośnie)

Opłata za użytkowanie wieczyste określana jest na podstawie wartości gruntu, na którym znajduje się nieruchomość. Czyli powinna się zmieniać, wraz ze zmianą wartości gruntu. Weryfikować wartość powinna gmina, ale czasem gminy zaniedbują dokonywania tej czynności latami. Efektem nadrabiania przez gminy zaległości może być dla użytkownika wieczystego gwałtowny wzrost takiej opłaty. Jeśli aktualizacja nie była przez gminę wykonywana przez, powiedzmy 10 lat, opłata w Warszawie może wzrosnąć kilkukrotnie, lub w skrajnych przypadkach, kilkunastokrotnie. W trakcie wyceny dokonujemy sprawdzenia, czy opłata jest na właściwym poziomie i o ewentualnym ryzyku podwyżki informujemy właściciela, który zyskuje w ten sposób czas na reakcję i przygotowanie się na zmianę.

7. Czy dla danej nieruchomości stan wpisów w księgach wieczystych i ewidencji gruntów jest spójny i aktualny?

Badanie stanu prawnego jest obowiązkową częścią każdej wyceny. W ramach tego badania rzeczoznawca sprawdza zapisy w rejestrze gruntów, w księgach wieczystych i w dokumentach planistycznych. Wszelkie rozbieżności i zauważone konflikty między tymi źródłami muszą zostać zaraportowane w operacie szacunkowym, wraz z rekomendacją wprowadzenia koniecznych zmian.

8. Jakie są trendy na rynku inwestycyjnym?

Jednym z najważniejszych czynników, przekładających się na wartość nieruchomości jest stopa kapitalizacji. Rzeczoznawca zakłada konkretną stopę dla nieruchomości bazując na analizie rynku inwestycyjnego. Taką analizę, wraz z przykładami transakcji, zamieszcza w operacie. Analiza podaje więc aktualny stan rynku, ale… ponieważ założenia dotyczące stopy muszą zawierać w sobie również oczekiwania inwestorów odnośnie przewidywanych zmian rynkowych, analiza podaje również informację odnośnie tych oczekiwań, czyli spodziewanych trendów rynkowych. Analiza taka zawiera również obserwacje zachowań inwestorów i wnioski wynikające z tych obserwacji.

9. Jak rzeczoznawca pozycjonuje daną nieruchomość na tle konkurencji?

Założenia przyjmowane w wycenie – czyli między innymi, czynsz rynkowy, wspomniana stopa kapitalizacji, czy wysokość współczynnika powierzchni wolnych, opierają się na subiektywnej opinii rzeczoznawcy dotyczącej wycenianej nieruchomości. Przyjmując założenia rzeczoznawca podaje dowody rynkowe popierające jego opinię. Dowody te, w postaci tabeli z czynszami w obiektach porównawczych, czy stopami transakcyjnymi płaconymi za podobne nieruchomości przytacza w operacie szacunkowym. Dobrane do zestawień przykłady konkretnych budynków pozawalają stwierdzić, który rynek rzeczoznawca widzi, jako konkurencyjny dla przedmiotowego obiektu.

10. Co można zmienić w nieruchomości, żeby zwiększyć jej wartość?

Takiej informacji wprost nie zawiera się w operacie szacunkowym. Niemniej jednak w trakcie procesu wyceny, który trwa 10 do 15 dni rzeczoznawca „prześwietla” nieruchomość pod wieloma kątami – stanu prawnego, stanu technicznego, najmu, zarządzania, sąsiedztwa, dojazdu, żeby wymienić tylko najważniejsze. Daje to kompleksową wiedzę na temat nieruchomości, która po zakończeniu pracy, zestawiona z wiedzą i doświadczeniem rzeczoznawcy pozwala na wnioski odnośnie potencjału zwiększenia wartości. Warto po zakończeniu wyceny spotkać się z rzeczoznawcą, wykorzystać jego zaangażowanie w nieruchomość i porozmawiać o tym, co jego zdaniem warto w funkcjonowaniu obiektu zmienić.